De nombreuses preuves empiriques montrent que le marché immobilier américain commence à se fissurer. Des directeurs régionaux de John Burns Real Estate Consulting se sont tous mis d’accord sur une (ou plusieurs) des trois choses suivantes:
- la demande ralentit, à savoir l’entrée de gamme en raison du choc des paiements ;
- Les investisseurs se retirent ;
- l’effet d’entraînement de la hausse des taux qui commence à frapper le marché à la hausse. En voici quelques extraits :
- Dallas builder : « Les listes d’intérêts diminuent ou les acheteurs font vraiment une pause. »
- Constructeur de Houston : « De nombreux premiers acheteurs ne sont tout simplement plus admissibles à l’augmentation des taux d’intérêt, car leur ratio dette/revenu devient détraqué. »
- Constructeur de San Antonio : « Le trafic a été réduit de moitié depuis la hausse des tarifs. »
- Raleigh builder : « L’activité des investisseurs a considérablement ralenti. »
- Provo builder : « Les investisseurs évaluent l’investissement de manière plus critique que par le passé. »
- Washington DC builder : « Le trafic la moitié de ce qu’il était en mars. Nous sommes inquiet pour les premiers acheteurs. Beaucoup moins d’acheteurs RÉELS que le nombre de personnes collectées sur la liste d’intérêts au cours des 6 derniers mois. Certainement plus de tentatives [de la part des acheteurs] de négocier. »
- Constructeur de Seattle : « Pause d’une grande population d’acheteurs. Pour atteindre le rythme [de ventes] souhaité, nous avons dû procéder à des ajustements de prix. Les taux commencent à assommer les gens de la qualification. »
Inutile de dire qu’un krach immobilier serait une mauvaise chose pour l’économie américaine [et mondiale] pour laquelle le secteur du logement est d’une importance primordiale : une maison est généralement le plus grand actif de l’épargne américaine, représente une grande partie de la main-d’œuvre et contribue largement aux indices d’inflation. C’est précisément la raison pour laquelle la Fed, déterminée à faire basculer l’économie américaine dans une récession le plus rapidement possible pour inverser l’inflation, ne voudrait rien de plus qu’une récession immobilière.
Mais que se passerait-il si Powell obtenait plutôt un krach immobilier comparable à celui de 2007 ?
Si c’est ce qui s’en vient, nous pourrons peut-être le flairer bientôt dans cette grande semaine pour les données sur le logement dans un marché immobilier américain qui a été, jusqu’à présent, rouge chaud. Comme l’écrit Jim Reid de Deutsche Bank, les données d’aujourd’hui ont montré que la construction reste forte, les maisons en construction atteignant un niveau record, même si les ventes de maisons en attente ont chuté, tout comme les demandes de prêt hypothécaire.
Demain, cela deviendra encore plus intéressant : nous verrons comment la construction de maisons neuves se traduit par des ventes qui, compte tenu de la hausse précipitée des taux hypothécaires, pourraient commencer à faire face à une certaine destruction de la demande. Ce qui nous amène au graphique du jour d’aujourd’hui de Reid, qui montre que les taux hypothécaires ont décollé avec le pivot de la Fed et que le boom post-Covid des ventes de maisons existantes a commencé à vaciller. Pendant ce temps, les attentes consensuelles marquées par le X montrent qu’elles vont encore baisser demain.
Si le graphique est correct, Reid prévient que « ce sera très douloureux quelques mois à venir » pour les propriétaires. Pas tant pour les investisseurs que pour le marché boursier qui va flairer la récession à venir et s’envoler, car il anticipe le prochain assouplissement de la Fed.
Bien sûr, les haussiers souligneront toujours les solides fondamentaux qui sous-tendent le logement : comme dans d’autres secteurs, il y a un grand déséquilibre entre l’offre et la demande, car les stocks disponibles à la vente sont toujours proches de leurs plus bas historiques, la main-d’œuvre dans le secteur de la construction est limitée par une immigration en baisse et les milléniaux vieillissent dans leurs années de pointe et d’achat de maisons. Tout cela alors que les bilans des consommateurs sont solides.
Ainsi, comme Reid le conclut rhétoriquement, la Fed devra-t-elle relever les taux de manière à ce que les prêts hypothécaires soient bien au-dessus des niveaux auxquels la plupart des acheteurs de maisons se sont habitués, ce qui finira par ralentir la croissance fulgurante des prix ? Ou les fissures apparaîtront-elles beaucoup plus tôt (spoiler alert : oui).
Une chose est sûre : le logement, et son destin, serviront de premier guide à la Fed, aux taux et à l’économie américaine.
N’investissez pas dans l’immobilier, il y a (bien) mieux à faire :
Source : Zero Hedge
