L’impact du ralentissement du marché immobilier en Chine
Plus tôt dans la journée, le responsable des ventes de fonds spéculatifs de Goldman Tony Pasquariello a observé que :
« Jusqu’à ce stade de la séquence, je dirais que le ralentissement en Chine a été un positif net pour les actions américaines, en ce qui concerne spécifiquement l’impulsion désinflationniste et le flux de capitaux. Cela dit, au terme d’une semaine marquée par une nouvelle série de données décevantes – et une nouvelle dose de faiblesse du CNH – il semble désormais que les craintes liées à la croissance chinoise puissent provoquer une dynamique de repli du risque plus globale. »
Si Tony a raison, il faut se méfier de ce qui suit, car les mauvaises nouvelles en provenance de Chine sont devenues un véritable déluge qui ne fait que s’amplifier de jour en jour, surtout si l’on ignore les fausses données officielles et que l’on s’intéresse à la vérité qui se cache sous la surface.
Prenons, par exemple, les statistiques officielles du marché immobilier chinois qui, malgré une baisse séquentielle en juillet pour la première fois en 2023, ont remarquablement bien résisté à la tiédeur de la croissance économique et à un nombre record de défauts de paiement de la part des promoteurs. Selon les chiffres du gouvernement, les prix des logements neufs n’ont baissé que de 2,4 % par rapport au sommet atteint en août 2021, tandis que ceux des logements existants ont chuté de 6 %.
ont baissé en juillet (Source NBS – Goldman Sachs Global Investments)
Bien entendu, les données officielles de la Chine sont presque aussi crédibles que celles du ministère du Travail de M. Biden et, en fait, le tableau dressé par les agents immobiliers et les fournisseurs de données privés est bien plus désastreux.
Comme le note Bloomberg, ces chiffres montrent que les prix des logements existants ont chuté d’au moins 15 % dans les principaux quartiers des grandes zones métropolitaines comme Shanghai et Shenzhen, ainsi que dans plus de la moitié des villes chinoises de niveau 2 et 3.
- Les logements existants situés à proximité du siège d’Alibaba à Hangzhou ont chuté d’environ 25 % par rapport aux sommets atteints à la fin de l’année 2021, selon les agents locaux.
- À Lianyang, un quartier du centre-ville populaire auprès des expatriés et des financiers de Shanghai, les prix des logements ont chuté de 15 à 20 % par rapport aux sommets atteints à la mi-2021.
Même en mars, avant la dernière crise du marché immobilier, plus de la moitié des villes de niveau 2 et 3 ont vu les prix des logements existants chuter de plus de 15 % par rapport aux sommets, ont écrit les économistes de Guolian Securities dans un rapport citant les données du fournisseur de services de transactions de logements existants KE Holdings Inc.
Les baisses réelles par rapport aux sommets pourraient être plus marquées, car l’agence ne compile les données qu’à partir de novembre 2018, ont averti les économistes.
Les villes de premier plan, autrefois considérées comme résistantes au ralentissement de l’activité immobilière, ne sont pas non plus à l’abri. Selon un rapport publié en juillet par l’institut de recherche immobilière Leyoujia, les prix des logements existants dans au moins cinq quartiers populaires de Shenzhen ont chuté de 15 % au cours des trois dernières années. La plaque tournante du sud est le marché immobilier le moins abordable du pays.
Ce qui se passe ici n’a rien de sorcier : les initiés du secteur et les économistes affirment que les indices officiels chinois des prix de l’immobilier sous-estiment (de beaucoup) la profondeur de la récession, en partie à cause de méthodologies anciennes qui peinent à saisir les points de retournement du marché, en partie parce que toutes les données chinoises sont des données de propagande.
Les investisseurs s’inquiètent donc de plus en plus de la disponibilité des données économiques en Chine, où l’accès à certaines informations est de plus en plus restreint sous le gouvernement du président Xi Jinping.
On peut également se demander si les décideurs politiques eux-mêmes ont une compréhension exacte du marché lorsqu’ils élaborent des mesures visant à soutenir la demande. Un autre risque est que les acheteurs méfiants restent sur la touche, attendant que la baisse des prix apparaisse dans les données avant d’intervenir.
Les analystes estiment que cette méthodologie, qui repose en partie sur des enquêtes plutôt que sur des données relatives aux prix des transactions, aide les autorités à lisser la tendance et à éviter les fluctuations importantes. En revanche, aux États-Unis, les indices S&P CoreLogic Case-Shiller, largement cités, utilisent des données sur le prix des maisons collectées par les bureaux locaux d’enregistrement des actes dans tout le pays.
Pour Henry Chin, qui a passé plus de 20 ans à étudier les marchés immobiliers mondiaux, la source et la précision des données sont essentielles.
M. Chin, responsable de la recherche pour l’Asie-Pacifique chez CBRE Group, a déclaré :
« Dans de nombreux pays, les données sur le prix des logements sont basées sur l’ensemble des transactions du marché, alors que la Chine utilise des échantillons sélectifs. »
« Lorsqu’un marché est en baisse, il est difficile de refléter la véritable situation du marché dans ces données. »
Le bureau chinois des statistiques a déclaré dans une explication en ligne que les données brutes sur les prix des logements neufs sont basées sur toutes les ventes et tous les achats enregistrés dans les organismes locaux de transactions immobilières.
Le bureau a déclaré :
« Les prix des logements existants, cependant, sont basés à la fois sur les ventes de projets clés et sur des enquêtes. »
Le NBS utilise l’indice des prix de Laspeyres, une formule commune utilisée dans le monde entier, pour calculer sa jauge des prix des logements dans 70 villes, a déclaré le bureau des statistiques à Bloomberg. Les observateurs du marché estiment que la méthodologie d’échantillonnage et de calcul de l’indice reste ambiguë.
Alicia Garcia Herrero, économiste en chef pour la région Asie-Pacifique chez Natixis SA à Hong Kong a déclaré :
« Les données basées sur des enquêtes servent à éviter les fluctuations extrêmes. »
« Mais lorsque les gens craignent que les prix baissent encore plus et n’achètent donc pas, ces données vont à l’encontre de leur propre objectif. »
De leur côté, les économistes de Goldman Sachs Group Inc ont déclaré dans un rapport de juillet intitulé « Understanding differences in China’s home price measures » (Comprendre les différences dans les mesures des prix de l’immobilier en Chine) :
« Cela explique en partie pourquoi les variations des prix de l’immobilier suggérées par les sources officielles et privées semblent parfois incompatibles avec les perceptions du marché. »
Lire entre les lignes : « plus personne ne croit les données chinoises. »
Ce qui est très mauvais pour Pékin, car personne n’achètera de biens immobiliers – l’actif le plus important de la Chine par ordre de grandeur – s’il n’y a aucune confiance dans le prix exact, et jusqu’à ce qu’il y ait une certaine certitude que les baisses de prix sont terminées.
Le pire, c’est que même les promoteurs immobiliers d’État chinois annoncent maintenant des pertes généralisées, ce qui alimente les craintes que la crise du logement s’étende du secteur privé aux entreprises soutenues par le gouvernement.
Dans un rapport séparé de Bloomberg, nous apprenons que 18 des 38 entreprises publiques de construction cotées à Hong Kong et en Chine continentale ont déclaré des pertes préliminaires au cours du semestre clos le 30 juin, contre 11 qui ont annoncé des pertes annuelles en 2022, selon un décompte de Bloomberg basé sur les déclarations des entreprises. Il y a deux ans, seules quatre entreprises avec des participations contrôlantes ou majeures de l’État ont affiché des pertes.
Certains promoteurs publics ont invoqué la baisse de leurs marges bénéficiaires et l’augmentation des provisions pour dépréciation d’actifs résultant de la crise du logement. Parmi les entreprises qui enregistrent des pertes figurent certains des plus grands promoteurs détenus par le gouvernement central. Shenzhen Overseas Chinese Town a annoncé une perte de 1,7 milliard de yuans (233 millions de dollars), en partie due à une stratégie de marketing visant à accélérer les ventes de logements. Cette annonce fait suite à une perte au second semestre de l’année dernière, la première depuis son introduction en bourse en 1997.
Les acteurs des villes économiquement plus fortes souffrent également. La société Everbright Jiabao Co, exploitée par un gestionnaire d’actifs de l’État local dans le district de Jiading à Shanghai, a déclaré qu’elle s’attendait à subir sa première perte semestrielle depuis son entrée en bourse.
Ces avertissements signalent que les constructeurs publics ne sont plus à l’abri de l’effondrement de l’immobilier depuis deux ans, qui a affaibli l’économie et provoqué des dizaines de défaillances de la part de leurs homologues privés, et l’on spécule que Country Garden Holdings pourrait être la prochaine entreprise à s’effondrer, ce qui serait plus dévastateur que l’effondrement d’Evergrande il y a deux ans.
Ces dernières semaines, les autorités ont multiplié les promesses de soutien au secteur immobilier, mais les analystes doutent que ces mesures suffisent à relancer le marché dans un avenir proche.
Zerlina Zeng, analyste principal en crédit chez CreditSights Singapore, a déclaré :
« Le ralentissement du marché immobilier en Chine affecte déjà tous les promoteurs, y compris les grandes entreprises liées au gouvernement. »
« Nous ne nous attendons pas à ce que la situation s’améliore de manière significative au second semestre. »
Cela dit, selon Andrew Chan, analyste de crédit chez Bloomberg Intelligence, les avertissements de pertes ne sont pas nécessairement tous sombres pour les promoteurs d’État – il est naturel qu’ils déprécient leurs stocks pour refléter la baisse des valeurs, note-t-il et déclare :
« Les entreprises d’État pourraient préparer le terrain pour de meilleures années à venir. »
« La clé est de savoir si elles peuvent toujours bénéficier du soutien en liquidités des banques. Pour les plus petits promoteurs d’État, cela dépendra de chaque cas. »
Cependant, les pertes réduiront leur capacité à reprendre les projets inachevés laissés par les entreprises du secteur privé en défaut, ce qui entamera davantage le sentiment des acheteurs de logements. Les régulateurs chinois voient les ventes d’actifs comme une étape clé pour atténuer la crise de la dette, car le gouvernement du président Xi Jinping évite largement les renflouements directs.
Zeng de CreditSights a déclaré :
« La consolidation du secteur prend de toute façon du temps. »
« Surtout dans une période de baisse du marché immobilier lorsque les acquéreurs, tels que les entreprises d’État et les sociétés de gestion d’actifs, exigent de meilleures évaluations et que les vendeurs ne sont pas disposés à céder à un prix très réduit. »
Un outil politique utilisé pour relancer le marché immobilier et l’économie en général est la baisse des taux d’intérêt. Dans une décision surprise, la Banque populaire de Chine a effectué la plus forte baisse en trois ans du taux de ses prêts d’un an.
Jingyang Chen, stratège FX Asie chez HSBC Holdings PLC, a déclaré plus tôt ce mois-ci :
« La banque centrale a également encouragé les prêteurs à réduire les taux de prêt immobilier. »
En juin, 100 des 343 villes chinoises ont abaissé le plancher des taux des prêts immobiliers pour les nouvelles constructions ou ont supprimé les exigences minimales, a annoncé la PBOC dans son rapport trimestriel sur la politique monétaire du 17 août dernier. Cela a ramené le taux hypothécaire moyen du pays à 4,11 % en juin, soit une baisse de 0,51 point de pourcentage par rapport à l’année précédente.
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Source : ZeroHedge
